Niedrigere Zinsen, erschwingliche Preise Lohnt sich die Immobilie als Geldanlage?
Für viele Menschen ist die Immobilie der Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden. Doch sie eignet sich auch für die Kapitalanlage - wenn die Voraussetzungen stimmen.
Neben Aktien, Anleihen oder Festgeld spielt die Immobilie auch als Geldanlage für viele Bundesbürgerinnen und Bundesbürger eine wichtige Rolle. Sie verspricht einen Werterhalt über einen langen Zeitraum und die Aussicht auf Gewinne durch Mieteinnahmen oder einen Wiederverkauf.
Wer zurzeit einen Immobilienkauf anpeilt, der findet etwas günstigere Bedingungen vor als noch vor einem oder zwei Jahren. Zum einen sind die Bauzinsen wieder etwas gesunken: Für einen Standard-Hypothekenkredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren verlangen Banken derzeit zwischen 3,3 und 3,5 Prozent an jährlichen Zinsen. Das ist deutlich niedriger als noch vor rund einem Jahr, als bis zu vier Prozent an Zinslast auf Immobilienkäufer zukamen.
Preise noch günstiger als vor ein bis zwei Jahren
Auch wenn vielen Verbraucherinnen und Verbrauchern die Preise für Wohnungen oder Häuser sehr hoch erscheinen: Das Preisniveau ist in den vergangenen zwei Jahren zurückgegangen. Hatten sich die Preise für Wohnungen und Häuser gerade in Großstädten zwischen 2010 und 2022 zum Teil mehr als verdoppelt, gingen sie danach zurück. Auch im zweiten Quartal 2024 lagen die Preise für Wohnimmobilien laut dem "Hauspreisindex" des Statistischen Bundesamtes noch 2,6 Prozent unter denen des Vorjahresquartals. Allerdings legten sie im Vergleich zum ersten Quartal 2024 bereits wieder um 1,3 Prozent zu (s. unsere Grafik).
Eine gute Zeit also, um im Immobilienmarkt zuzugreifen? So sieht es Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Leiter der IREBS Immobilienakademie. Dabei gelte es aber, verschiedene Faktoren zu beachten, wenn man nach einem geeigneten Objekt sucht: "Das eine ist, in welcher Stadt ist das Objekt gelegen? Da sind die großen Städte inklusive ihres Umlands, aber auch Universitätsstädte weiterhin die attraktiven Regionen", so Just. "Aktuell suchen mehr Leute etwas vor der Stadt als in der Stadt. Das heißt aber nicht, dass die Innenstädte dadurch unattraktiv sind." Dies sei vielmehr ein Zeichen dafür, dass gerade dort weiterhin ein knappes Angebot an Objekten bestehe.
Kleinere Wohnung für viele attraktiv
Als zweiten Erfolgsfaktor beim Immobilien-Investment sieht Just die Art des Objekts. Kleinere Objekte eigneten sich derzeit am ehesten. Sie seien sowohl für junge Menschen als auch für Ältere interessant. Und zwar sowohl in der Stadt als auch in den "Speckgürteln" um Ballungsräume herum.
Um abzuschätzen, ob der Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus günstig ist, wird oft der Miet-Multiplikator genutzt. Er sagt aus, viel viele Jahresnettomieten für den Kauf bezahlt werden müssen. Je niedriger dieser Vervielfältiger, desto günstiger, so Immobilien-Experte Just: "Die Vielfältiger für Wohnungen liegen häufig bei etwa dem 25-Fachen in den attraktiven Lagen. Die können in einfachen Lagen auch unter das 20-Fache gefallen sein." Der Vervielfältiger signalisiere auch, wie gut eine Lage sei. "Vor ein paar Jahren waren sogar Vervielfältiger über 30 möglich, das ist heute nicht mehr der Fall", so Just.
Lage als entscheidender Renditefaktor
Wer eine Immobilie als Geldanlage nutzen will, der sollte auch auf die potenziellen Erträge schauen. Dazu gehören in erster Linie stabile Mieteinnahmen. Aber auch die Chance auf einen möglichst hohen Wiederverkaufswert. Und der ist vor allem von einem Faktor abhängig, meint Ralf Scherfling, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: "Ganz wichtig ist die Lage. Es sollte ein Objekt sein, das an einem Ort steht, wo ich auch in 10, 20 oder 30 Jahren noch einen vernünftigen Verkaufspreis im Idealfall erzielen kann", so Scherfling. Wichtig sei aber auch die Qualität der Immobilie, "in welchem Zustand sie ist, ob sie sozusagen einwandfrei ist oder ob da ein hoher Sanierungsbedarf besteht, der erst noch angegangen werden muss".
Vor der Kaufentscheidung empfiehlt der Scherfling einen Gutachter hinzuzuziehen, der mögliche Mängel und versteckte Kosten am besten identifizieren kann. Um die potenzielle Rendite eines Objekts abzuschätzen, lohnt es sich auch, eine Ertragsberechnung zu machen, hierzu bieten eine Reihe von Internetportalen und auch die Stiftung Warentest entsprechende Rechner an.
Genug Eigenkapital für den Kredit?
Wer ein geeignetes Renditeobjekt gefunden hat, der finanziert in der Regel einen Großteil des Kaufpreise per Baukredit. Damit der Kauf auch problemlos von einer Bank finanziert werden kann, sollte man als Käufer eigenes Kapital einsetzen können, so Scherfling: "Man sollte auf jeden Fall die Kauf-Nebenkosten selbst stemmen können, das sind also bis zu 15 Prozent. Und im Idealfall hat man auch ungefähr 20 Prozent des Kaufpreises angespart."
Ein wichtiger Vorteil einer vermieteten Immobilie liegt bei der Besteuerung. Zwar müssen die Mieteinnahmen als Einkünfte in der Steuererklärung angegeben werden. Dafür können die Zinszahlungen in das Hypothekendarlehen steuerlich geltend gemacht werden. Und über die Regelung der AfA, Kürzel für "Absetzung für Abnutzung", kann der Kaufpreis samt einem Großteil der Nebenkosten von der Steuer abgesetzt werden - allerdings über einen langen Zeitraum. Die AfA-Regelung erlaubt bei Immobilien, die nicht älter als 100 Jahre sind, zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre steuerlich geltend zu machen.
Neubauten mit Steuervorteil
Bei Neubauten ab 2023 können sogar drei Prozent jährlich von der Steuer abgesetzt werden. Die Bundesregierung will damit die Schaffung von Wohnraum belohnen. "Für Bautätige, die neue Wohnungen schaffen möchten, ist das natürlich ein weiterhin gültiges und wichtiges Argument, weil man schneller seine Investitionen über die Abschreibung zurückbekommt", so Immobilienexperte Tobias Just.
Potenzielle Käufer sollten sich nicht zuletzt darüber im Klaren sein, dass eine Immobilie als Geldanlage auch ein gewisses "Klumpenrisiko" mit sich bringt. Denn viel Geld wird auf eine Anlageform und ein Objekt konzentriert. Lage, Kaufpreis und Kreditzins sollten darüber hinaus stimmen. Und ein ausreichendes finanzielles Polster sollte auch vorhanden sein, damit der Traum vom Eigenheim als Kapitalanlage wahr werden kann.