Energetische Sanierung Welche Pflichten Hauseigentümer haben
Das sogenannte Heizungsgesetz mit seinen Pflichten zur energetischen Sanierung hat zuletzt für viele Unklarheiten bei Hausbesitzern gesorgt. Dabei müssen die meisten erst einmal gar nicht so viel tun.
Kaum ein Thema löst gerade so viele Diskussionen und Emotionen aus wie die energetische Sanierung. Bin ich dazu verpflichtet, die Fassade meines neuen Hauses zu dämmen? Muss ich die Heizung austauschen? Und wie kann ich das Gebäude so aufpäppeln, dass ich weniger teure Energie verbrauche? Das sind alles Fragen, die Käufer eines älteren Hauses beschäftigen.
Viele haben Angst vor der Sanierung
Unsanierte Bestandshäuser waren für viele potenzielle Hauskäufer im vergangenen Jahr ein No Go: Das zeigt zumindest die Wohntraumstudie des Immobilienfinanzers Interhyp. 64 Prozent der 2.000 Befragten schlossen alte Gebäude bei ihrer Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, aus. Zum Vergleich: Sanierte Bestandsimmobilien wurden nur von sechs Prozent ausgeschlossen und energieeffiziente Neubauten von zwölf Prozent.
"Wenn man sich eine Immobilie kauft, dann möchte man sich danach eigentlich so wenig Sorgen wie möglich machen. Man möchte den Schlüssel bekommen, man möchte einziehen und dann einfach in Ruhe leben", sagt Sandra Duy, Expertin für energetische Sanierung beim Verbrauchermagazin "Finanztip", im Podcast "Gold & Asche: Projekt Hauskauf" der ARD-Finanzredaktion. Das sei der Idealfall.
Die meisten Menschen haben laut der Umfrage Angst vor dem hohen Aufwand bei einer Sanierung. Diese ist oft nötig, weil alte Häuser oder Wohnungen schlecht isoliert sind und zusätzlich vielleicht eine alte Heizung haben. Und wenn dazu noch die CO2-Preise weiter steigen, dann werden die Energiekosten unkalkulierbar. Aber: Eine Sanierung muss gar nicht immer mit einem hohen Aufwand verbunden sein.
Rechnet sich der Kauf ein unsanierten Hauses?
"Es gibt Maßnahmen, die durchgeführt werden müssen und die der Staat vorschreibt - etwa wenn der Wärmeschutz noch nicht gegeben ist", erklärt Duy. Das seien in der Regel Maßnahmen, die recht einfach und nicht so kostenaufwändig durchzuführen sind: beispielsweise das Dämmen von Rohrleitungen oder das Dämmen der obersten Geschossdecke. "Das sind Sachen, die kann man auch selbst durchführen. Das kostet dann gar nicht viel, bringt aber auch schon richtig was."
Größere Maßnahmen wie die Dämmung der Fassade, die Erneuerung der Fenster, der Einbau einer Lüftungsanlage oder der Austausch der kompletten Heizung sind dagegen deutlich teuer. Da können schnell mal 20.000 bis 60.000 Euro zusammenkommen. Das klingt nicht gerade attraktiv, selbst wenn ein älteres Haus viel günstiger ist als ein neues. Die große Frage ist: Kann sich der Kauf eines unsanierten Bestandshauses denn trotzdem noch rechnen?
Folge 1: Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? (21. Februar)
Folge 2: Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf (21. Februar)
Folge 3: Wie viel Haus kann ich mir leisten? (28. Februar)
Folge 4: Worauf muss ich beim Kredit achten? (6. März)
Folge 5: Wie der Staat den Hauskauf finanziell unterstützt (13. März)
Folge 6: Alles rund um die energetische Sanierung (20. März)
Folge 7: War früher alles besser? (27. März)
Zunächst sollte man sich überlegen, ob sich überhaupt immer alles rechnen muss. Auch bei einer neuen Küche gibt man häufig 10.000 Euro aus, fragt sich anschließend aber nicht, wann man das Geld eigentlich wieder raus hat. Da geht es oft einfach um Komfort. Und wenn das Haus besser isoliert ist und die Wärme besser speichern kann, steigert das die Lebensqualität.
Abgesehen davon muss ein Haus nach dem Kauf oft sowieso renoviert werden. Wenn zum Beispiel die Fassade neu verputzt werden muss, kann man sie auch gleich neu dämmen. Das gleiche gilt beim Dach. "Die Renovierung gleich im Zuge mit einer energetischen Sanierung anzugehen, ist total sinnvoll, weil der Mehrkostenaufwand nur für den energetischen Teil dann wirklich verhältnismäßig gering ausfällt", betont Expertin Duy. Dann könne es sich sogar rechnen.
Öl- und Gasheizungen laufen erst einmal weiter
Und dennoch: Laut einer Befragung des Portals ImmoScout24 plante im September über die Hälfte der Immobilienbesitzer in Deutschland keine freiwilligen Sanierungsmaßnahmen. Als Eigentümer gibt es aber auch Pflichten, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt sind. Seit dem 1. Januar 2024 ist es in Kraft und soll den gesamten Gebäudebereich klimafreundlicher machen. Der Kernpunkt: Alle Heizungen sollen grundsätzlich mit einem Anteil von 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden.
Das gilt allerdings erst einmal nur für neu eingebaute Heizungssysteme, und vorerst nur in Neubaugebieten. Funktionierende Öl- und Gasheizungen sollen erst einmal weiterlaufen und bei Bedarf repariert werden können. Sogar bei kaputten Heizungen gibt es eine fünfjährige Übergangsfrist. Eine Austauschpflicht gibt es also - noch - nicht, sondern frühestens ab 2026.
Viele Änderungen, Übergangsfristen und Ausnahmen machen es Hauseigentümern nicht unbedingt einfach, das Gesetz zu verstehen. Außerdem gibt es nicht nur Vorgaben für die Heizung, sondern auch für andere Teile eines Hauses. Aber: Obwohl im Heizungsgesetz eine Menge drinsteht, so viel kommt auf die meisten in nächster Zeit erstmal nicht zu.
Käufer oder Erben müssen "keine Angst haben"
"Das Gebäudeenergiegesetz schrieb schon vorher vor, dass bei einem Eigentümerwechsel ganz bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, das beläuft sich auf die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Rohrleitungen", erläutert Alrun Jappe, Expertin für staatliche Förderung und Baufinanzierung bei Stiftung Warentest. Das seien eher günstige Maßnahmen.
Die Heizung müsse nur ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sei und es sich um einen Standardheizkessel handele. "Die gibt es fast überhaupt nicht mehr. Also fast überall sind Brennwert- und Niedertemperatur-Technik, auch wenn die Geräte schon älter sind", so Jappe. Und für die gelte keine Austauschpflicht. "Jemand, der jetzt ein Haus kauft oder erbt, muss keine Angst haben, plötzlich Zehntausende von Euro in eine Sanierung zu stecken."
So viele Verpflichtungen in Sachen Sanierung gibt es bei Bestandshäusern also eigentlich gar nicht. Gleichzeitig sollte man sich den Expertinnen zufolge aber grundsätzlich Gedanken machen, wie man sein Haus aufwerten kann. Erstens: um den Wohlfühlfaktor zu erhöhen. Zweitens: um Energie zu sparen. Und drittens: weil es massig Förderungen und Zuschüsse gibt.